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Nach den derzeitigen Marktgegebenheiten werden insbesondere Wohnimmobilien häufig zu Preisen verkauft, welche den Ertragswert der Immobilie übersteigen. Zunehmend treten Käufer in Erscheinung, die als Privatpersonen nicht über ausgedehnte Erfahrungen in der Immobilienwirtschaft verfügen. Der Immobilienerwerb wird dabei häufig über Bankdarlehen fremdfinanziert. In der Folge der Einbindung der Banken bedarf unter anderem die Frage der Klärung, ob Banken verpflichtet sind, Darlehensnehmer darauf hinzuweisen, wenn er als Käufer erkennbar sittenwidrig übervorteilt wird.
Mit seinem Beschluß vom vom 08.01.2019 zum Az. XI ZR 535/17 führte der Bundesgerichtshof erneut aus, dass der darlehensgebenden Bank eine Aufklärungspflicht gegenüber dem darlehensnehmenden Immobilienverkäufer obliegt, wenn eine so wesentliche Verschiebung des Verhältnisses zwischen dem Verkehrswert der Immobilie und dem Kaufpreis festzustellen ist, dass die Bank von der sittenwidrigen Übervorteilung ihres Kunden als dem Käufer durch den Verkäufer ausgehen muss. Aufzugreifen ist dieser Gesichtspunkt unter dem Stichwort „Wissensvorsprung“ auf der Seite der Bank.
Für die Frage, ob ein solches Mißverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie gegeben ist, kann bereits ausschlaggebend sein, welche Methode die Bank zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie zu Grunde legt; entweder die Ertragswertmethode, die Vergleichswertmethode oder eine Mischbewertung aus beidem.
Der Bundesgerichtshof vertritt bereits seit langem die Ansicht, dass für die maßgebliche Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie, regelmäßig die Vergleichswertmethode anzuwenden ist. Das gilt jedenfalls dann, wenn eine ausreichende Zahl an Vergleichspreisen zur Auswertung zur Verfügung steht.
Die Vergleichswertmethode ist dabei nach Ansicht des Bundesgerichtshof auch dann noch anzuwenden, wenn etwa die Anwendung der Ertragswertmethode zu einem erheblich abweichenden Ergebnis bei der Verkehrswertermittlung führt.
Zu einer Haftung der Bank wird es in diesem Szenario allenfalls dann kommen, wenn die Bank im Einzelfall solche bewertungsrelevanten Tatsachen außer Acht läßt, die bei vernünftiger Betrachtung, einer sorgfältig handelnden Bank geradezu „ins Auge springen“. Wendet die Bank zur Immobilienwertermittlung die Vergleichswertmethode richtig und fehlerfrei an, und ergibt sich dabei keine Übervorteilung des Kunden, muß die Bank zur Abwendung einer Haftung selbst dann nicht weiter recherchieren, wenn die Anwendung der Ertragswertmethode zu ungünstigeren Ergebnissen führt.
Weder die Bank noch der Verkäufer werden sich dem Vorwurf des Vorliegens eines sittenwidrig überhöhten Kaufpreises ausgesetzt sehen, wenn die Verkehrswertermittlung im Rahmen der Wert-/ Preisrelationsprüfung auf die fehlerfreie Ermittlung des Immobilienwerts nach der Vergleichswertmethode gestützt ist, und wenn der Kaufpreis mit diesem Wert in nicht zu beanstandender Weise korreliert. (BGH: Beschluss des BGH vom 08.01.2019 zum Az. XI ZR 535-17)
